Article mis à jour le 12/01/2026.
Nous savons chez Astuce Crédit qu’acheter un bien immobilier, c’est plus que le prix affiché : différents frais obligatoires s’ajoutent à votre achat. Pour éviter les mauvaises surprises — ou un financement sous-estimé — voici ce qu’il faut savoir pour 2026.
Ce que recouvrent les « frais de notaire »
Quand vous achetez un bien, vous passez par un notaire : ses frais couvrent plusieurs volets :
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Les frais d’acte d’achat : démarches administratives, recherches cadastrales, publication de l’acte, débours divers.
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Les droits d’enregistrement (taxe régionale) : c’est souvent la part la plus lourde.
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Les frais d’acte de crédit / inscription hypothécaire : liés au prêt que vous contractez pour financer l’achat.
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Les honoraires du notaire : calculés selon un barème légal proportionnel au montant de l’acte.
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La TVA sur les prestations annexes (copies, formalités, services) : le notaire facture souvent ces services avec TVA.
➤ En résumé : les « frais de notaire » ne se limitent pas aux honoraires, mais incluent l’ensemble de ces composantes.
Le grand changement 2025 : réforme des droits d’enregistrement
En Wallonie : passage à 3 % pour l’habitation propre et unique
À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, la Région wallonne réforme profondément les droits d’enregistrement : le taux passe de 12,5 % à 3 % pour les acquisitions destinées à devenir votre résidence principale (habitation propre et unique).
Conditions pour bénéficier du taux à 3 % :
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Ne pas être propriétaire (en pleine propriété) d’un autre bien destiné à l’habitation — sauf si engagement de le vendre dans les 3 ans.
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Se domicilier dans le bien acquis dans un délai :
• 3 ans pour un bien existant.
• 5 ans pour un bien sur plan ou terrain à bâtir. -
Maintenir la résidence principale pendant 3 ans minimum.
Tous les abattements, le chèque-habitat et les taux réduits pour habitations modestes sont supprimés au 1ᵉʳ janvier 2025.
Pour les biens non destinés à être votre résidence principale (résidence secondaire, investissement, terrain isolé…), le taux classique de 12,5 % reste applicable.
En Flandre : taux réduit à 2 % pour habitation familiale
La Flandre adapte aussi ses règles : dès le 1ᵉʳ janvier 2025, pour l’achat d’une habitation familiale unique, le taux des droits d’enregistrement sera abaissé à 2 % au lieu de 3 %.
Le taux normal de 12 % continue de s’appliquer pour les autres cas (résidences secondaires, terrains, biens d’investissement).
Un avantage lié à la rénovation énergétique existait (avec taux réduit à 1 %) mais il est supprimé dès 2025.
Les conditions pour profiter du taux de 2 % sont similaires : que ce soit l’unique habitation, que l’acheteur ne possède pas d’autre logement, s’engager à s’y domicilier dans les 3 ans, etc.
À Bruxelles : le taux standard reste 12,5 % — avec des abattements
La Région de Bruxelles-Capitale maintient le taux de 12,5 % pour les droits d’enregistrement.
Mais un abattement de 200 000 € (pour les biens jusqu’à 600 000 €) peut exonérer partiellement la base imposable pour les primo acquéreurs.
-> Exemple : pour un bien de 350 000 €, seuls 150 000 € sont soumis aux droits, soit 18 750 € d’enregistrement.
Les conditions de l’abattement (domiciliation, non-possession antérieure, durée minimale de résidence) s’appliquent également.
Les autres frais à anticiper et liés à l’achat immobilier
Au-delà des droits d’enregistrement, voici les coûts qu’il faut inclure dans votre budget :
| Poste de frais | Estimation / remarques 2025 |
|---|---|
| Frais d’inscription hypothécaire / actes de crédit | En général 2 % à 3 % du montant du prêt. Ces frais s’ajoutent indépendamment de la Région. |
| Honoraires du notaire + débours | Barème légal proportionnel à l’acte, plus les débours (recherches cadastrales, demandes d’originaux, etc.). |
| TVA sur prestations | Les services accessoires (copies, formalités, certificats) sont souvent facturés avec TVA à 21 %. |
| Frais de dossier bancaire | À voir selon la banque : ouverture du crédit, frais de dossier, assurances obligatoires. |
| Expertise immobilière | Entre 200 et 300 €, selon la complexité du bien et les obligations bancaires. |
| Après l’achat | Précompte immobilier, assurance habitation, charges de copropriété éventuelles, travaux, frais de gestion. |
Exemple chiffré — simulation 2026
Prenons un bien de 250 000 € en Wallonie, destiné à devenir votre résidence principale :
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Droits d’enregistrement à 3 % → 7 500 €
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Honoraires + débours (≈ 1,5 – 2 %) → entre 3 750 € et 5 000 €
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Frais d’acte de crédit (si vous empruntez) ~ 2 à 3 % du prêt
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TVA, formalités, expertises, etc.
Au total, on peut raisonnablement estimer les frais autour de 8 à 10 % du prix d’achat dans ce scénario — voire un peu plus selon les cas particuliers.
Si ce bien était une résidence secondaire (non occupée comme logement principal), les droits d’enregistrement seraient calculés à 12,5 % (~ 31 250 €), ce qui change drastiquement la donne.
Pourquoi ces réformes sont importantes pour votre budget
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En Wallonie, l’économie générée par la réduction à 3 % peut libérer une marge substantielle d’apport, améliorer vos conditions de prêt ou raccourcir la durée de l’emprunt.
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Les anciens dispositifs (abattements, chèque-habitat) disparaissent dès 2026, donc les calculs doivent désormais se faire selon les nouveaux taux.
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En Flandre, le taux réduit à 2 % est un levier d’attractivité pour l’habitation familiale, mais il faut vérifier que votre projet respecte les conditions.
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À Bruxelles, même si le taux reste élevé, l’abattement sur les premiers 200 000 € peut alléger la facture pour les primo-accédants.
Conseils pour bien anticiper
- Faites une simulation régionale selon votre projet (résidence principale ou non).
- Vérifiez les conditions d’éligibilité (domiciliation, propriété antérieure, durée minimale).
- Planifiez le bon moment pour signer l’acte — en 2026, certains détails légaux peuvent encore évoluer.
- Demandez au notaire une estimation “avant l’acte”, pour connaître précisément les frais.
- Intégrez les frais dans votre prêt ou votre apport — certains prêts peuvent financer tout ou partie des frais (hors droits d’enregistrement dans certains cas).
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