En 2025, obtenir un prêt hypothécaire en Belgique nécessite de bien comprendre votre capacité d’emprunt, les nouvelles règles bancaires, les normes énergétiques et les quotités imposées par la Banque Nationale. Ce guide complet vous aide à évaluer combien vous pouvez emprunter et comment choisir le prêt immobilier idéal pour devenir propriétaire en toute sécurité.
Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs facteurs : vos revenus nets, votre apport personnel, vos charges, la performance énergétique du bien (PEB) et les exigences bancaires en vigueur en 2025.
Table des matières
1. Comment calculer votre capacité d’emprunt en 2025 ?
1.1. L’importance de l’apport personnel
Depuis les recommandations de la Banque Nationale de Belgique (BNB), la plupart des banques demandent :
- 10 % d’apport personnel pour l’achat de votre habitation propre
- 20 % ou plus pour un bien d’investissement
- Les frais d’achat (notaire, droits d’enregistrement, acte de crédit) doivent presque toujours être financés par vos propres moyens
1.2. Êtes-vous capable de rembourser la mensualité ?
En 2025, les banques estiment généralement que votre mensualité ne peut dépasser :
30 à 60 % de vos revenus nets cumulés.
Exemple : Pour un revenu net de 3.000 €/mois, la mensualité maximum se situe entre 900 et 1.800 €.
1.3. Charges à anticiper quand on devient propriétaire
- Précompte immobilier
- Assurances
- Frais de syndic / charges communes
- Coûts énergétiques (PEB devenu central en 2025)
- Travaux futurs obligatoires sur les biens énergivores
2. Les frais liés à l’achat immobilier en Belgique
- Droits d’enregistrement : 2 % en Flandre et 3% en Wallonie (habitation propre), 12,5 % à Bruxelles
- Frais de notaire : encadrés par un tarif officiel
- Frais d’acte de crédit
- Frais de dossier bancaire
- Travaux éventuels pour améliorer le PEB
3. Tableau des quotités hypothécaires 2025 (BNB – Pratique bancaire)
| Type de bien | Quotité maximum en 2025 | Conditions particulières |
|---|---|---|
| Habitation propre & unique | 90 % (parfois 95 % pour profils solides) | PEB performant apprécié, revenus stables |
| Bien avec mauvais PEB (E/F) | 80 % – 90 % | Plan de rénovation énergétique souvent exigé |
| Bien d’investissement | 80 % | Revenus élevés recommandés |
| Biens atypiques | 70 % – 80 % | Mobil homes, biens non conventionnels, gros travaux |
| Prêt social (Wallonie, Bruxelles, Flandre) | Jusqu’à 100 % du prix d’achat | Sous conditions de revenus |
4. Quel type de prêt hypothécaire choisir en 2025 ?
4.1. Prêt à taux fixe
Sécurité totale. Le taux reste identique pendant toute la durée du crédit.
4.2. Prêt à taux variable
S’adapte à la baisse ou hausse des taux, encadré par des règles strictes (+1/-1, +2/-2).
4.3. Taux mixte
Fixe au début (ex : 10 ans), puis variable ensuite. Très populaire en 2025.
5. Prêts sociaux et aides en 2025
- Région wallonne : SWCS, Fonds du Logement
- Bruxelles : Fonds du Logement bruxellois
- Flandre : Vlaams Woningfonds
Ces organismes offrent des taux plus bas pour les ménages à revenus modestes.
6. Simulez votre prêt hypothécaire gratuitement
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FAQ – Prêt hypothécaire 2025
Combien puis-je emprunter ?
En général, jusqu’à 30-60 % de vos revenus nets.
Puis-je emprunter 100 % ?
Rarement via une banque traditionnelle. Possible via un courtier de crédit.
Dois-je financer les frais de notaire moi-même ?
Oui, sauf exceptions limitées.
Les taux 2025 vont-ils évoluer ?
Les taux restent dépendants de la politique monétaire européenne. Utilisez un simulateur pour suivre l’évolution en temps réel.
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